提前還房貸?未必都省錢

  • www.ygvapd.tw 2012-11-01 齊魯晚報
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  • 又快到年底,每年這個時候,房貸一族都要琢磨,是不是要提前還貸?今年考慮是否提前還貸,與往年不同,因為今年年內兩次降息,明年開始,房貸將執行降息后的利率,房貸利率更“便宜”了,是否提前還貸更需要好好合計合計。

    要看閑置資金收益

    通常,我們在決定提前償還房貸前,要考慮兩個問題,第一,我們能否找到投資收益率超過房貸利率的投資品;第二,未來我們還有沒有借錢的需求,借錢的利率會比現在的房貸更高嗎?

    利率方面,受銀行資金成本上升的影響,7折房貸基本銷聲匿跡,8.5折房貸也在減少,未來房貸利率上浮的比例還會增加,或許未來能借到1.1倍房貸就算幸運,以前急于償還房貸的人,現在來吃虧不少。也許,繼續觀察一段時間,看看自己的資金需求,看看投資市場的機會,比匆忙提前還貸更穩妥。

    銀行人士提醒,原先享受7折利率的貸款,不必提前還款。目前5年期存款利率已經達到5.5%,而之前享受7折利率的房貸即使按7.05%的標準算也僅為4.935%,兩者相差0.565個百分點之多,“如果還掉就再也借不到7折利率的貸款了,現在首套房貸利率都要上浮10%左右。”

    不是所有提前還貸都省錢

    還貸年限超過一半的貸款,月還款額中本金大于利息,那么提前還貸的意義就不大。此外,部分提前還貸后,剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限,而不足減少每月還款額度。因為,銀行收取利息主要是按照貸款金額占據銀行的時間成本來計算的,因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次,省息的效果就更明顯了,而且,在降息過程中往往短期貸款下降的幅度更大。

    據多家銀行反饋,目前提前還款的苗頭已經顯現,其中大數多人不善理財,提前還貸就是“求穩”心理。

    等額本息中期不合適

    目前,房貸還款分為等額本息和等額本金兩種。對于等額本息還款的貸款人而言,由于等額本息的還款是每月還款總額固定,其中還款本金遞增,還款利息遞減,如果借款人已還款到中期,已償還了大部分的利息,房貸提前還款則還的是本金,因此意義有限。

    等額本金是將貸款額總額平分的成本金,根據所剩本金計算還款利息,隨著還款時間的增加,所剩本金減少,還款利息也越來越少。當還款期超過1/3時,借款人已還了一半的利息,如果此時提前償還,節省的利息并不多。

    公積金沖貸款不必一次還清

    一般公積金貸款是要求公積金正常連續繳納滿一年。對于每月公積金繳納數額較高的貸款人而言,可以考慮適當提前償還一部分房貸,但不必全部償還,因為一旦房貸全部償還后,每月的公積金就沒有利用的空間了。

    按照現有的公積金政策,在職工人除購房等情況外,是無法提前支取的,考慮到現在的房屋限購政策,大部分人不太可能多次購房,因此大家公積金提前支取的可能性不大,還不如每月可以沖還房貸,使其發揮更大效率,也使得自己的現金流更為充裕。

    Editor:成房網(www.ygvapd.tw),成都房產信息網。

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