16項提示詳解示范文本

  • www.ygvapd.tw 2006-08-19 成都晚報
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  • 提示1

    簽訂合同后必須給予買受人一份合同原件

    在合同文本說明中,明確規定:“雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數,并在簽訂合同時認真核對,以確保各份合同內容一致;在任何情況下,買受人都應當至少持有一份合同原件。”即要求不論是一次性付款還是按揭客戶,買受人均應當保留一份原件。盡管此并非強制性規定,但是在實行網上簽約程序后,房管局一般會要求開發商提交四份合同原件,在加注備案編號后返還,其中一份就是應當返還給買受人的;同時由于有此說明,買受客戶也應要求保留一份原件。

    提示2

    增加所購房屋在整個樓棟中的位置圖

    第三條銷售房屋的基本情況中,在房屋平面圖的基礎上,增加了在附件中明示所購房屋在樓棟中的位置平面圖,其目的是為確定房屋具體位置,避免在預售過程中因房屋暫定的樓棟號不明確而產生的位置混淆的情況,同時避免“一房兩賣”。按此條款,今后開發商在銷售時,則需要制作每套房屋的樓棟位置平面圖。

    提示3

    增加施工進度條款

    合同第一條“項目建設依據”中,要求填寫施工合同約定的開工日期和竣工日期,同時第三條也要求填寫簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況,其主要目的是要使買受人清楚項目的施工進度。因此在合同簽訂時,銷售部門需要明確工程的具體進度,且在不同的銷售期該條款會不同,需要根據實際施工進度填寫。

    提示4

    增加項目“抵押情況”條款

    合同增加第四條“抵押情況”,對項目是否設置抵押進行選擇;凡是項目銷售時土地使用權或者在建工程設置了抵押的都必須向買受人明確告知,同時對于抵押情況需要有詳細的陳述,包括了抵押權人、抵押登記部門和抵押期限,同時還要求在附件中出示抵押權人(一般為銀行)同意房屋進行預售的相關證明,增加了公司在今后對項目銷售的透明度。

    提示5

    調整商品房計價方式

    合同第五條房屋計價方式和價格條款劃分了住宅、非住宅和經濟適用房三種情形的計價約定,其中住宅要求直接按照套內建筑面積計價,沒有給開發商選擇按照建筑面積計價的余地;非住宅允許雙方自行約定按照套內建筑面積或者建筑面積計價;經濟適用房要求同時按套內建筑面積和建筑面積計價。條款還專門對建筑面積和套內建筑面積的概念進行了定義。

    提示6

    增加規劃變更約定

    合同第八條增加了規劃變更條款,與原標準合同相比,將規劃和設計變更分開,不作籠統的陳述,第八條為規劃變更約定,第九條為設計變更約定。對于規劃變更的約定,明確必須經規劃主管部門審批并經受影響的買受人同意,而且變更后如對買受人造成損害的,還將承擔補償責任。

    提示7

    改變房屋交付條件

    合同第十一條房屋交付條款中,將房屋交付條件設定為如下選項:?髴該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;?髵有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書;?髶出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明;?髷滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件;?髸該商品房為住宅的,出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》。

    據《城市房地產開發經營管理條例》及相關規定,商品房的交付確實應當以竣工驗收備案和綜合驗收完成為條件,這本身是法律的強制性交付標準;如果說以前的合同版本還可以選擇第1個條件“該商品房經驗收合格”并將其理解為房屋單體工程取得竣工驗收報告的話,新版合同則再無選擇的空間,第1個條件是必須達到規劃驗收和竣工驗收備案,雖然在實際開發過程中項目竣工后往往需要經過較長時間才能取得該驗收條件,以前的慣例是基本上將竣工驗收合格(即竣工驗收報告取得)作為房屋交付條件,在業主入住的過程中辦理綜合驗收和竣工備案,但是采用新版的合同后,由于沒有選擇的空間,開發商只能在取得竣工驗收備案并完成規劃驗收后交付房屋。

    提示8

    增加市政設施和其他設施的承諾

    合同第十二條細化了市政設施和其他設施交付時間的約定,其中市政設施明確了水電氣等基本設施的交付時間和應達到的條件,需要一一列明;此外,開發商對業主的配套設施承諾也必須明確交付時間,如綠地、停車場、會所、幼兒園、學校等,要求出賣人在簽訂合同時就明確交付時間。

    提示9

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