炒房如同談戀愛 樓齡10年如“青春期”最值錢

  • www.ygvapd.tw 2014-12-24 京華時報
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  • 伍哥,60后,微胖,蓄一縷胡須,很有型。餐飲業老板,廣州某知名連鎖素食餐館就是其旗下的一個招牌。除了熱愛老本行、資深吃貨這個招牌外,伍哥投資房產的經驗十分豐富。

    記者也是某開發商“牽橋搭線”認識他的,該開發商的操盤手稱:“一開始就驚嘆怎么做飲食的都能這么有錢,后來才發現,哇,這個人混樓市的經歷比我還資深得多。”據說,伍哥經手的物業多至上百套,當記者用這個“緋聞”詢問他時,他搖著頭說:“沒有沒有……”讓他給出一個確切的數字,他思考了半天仍不肯說出一個具體答案,“幾十套應該有,上百套嘛,應該還不到,繼續努力,繼續努力吧。”說完,便爽朗地哈哈大笑起來。

    此前,伍哥經手的物業基本都是一手樓,九成是短線操盤,他屢屢在開盤時逢低吸納,微利就轉名出售,出手“快、準、狠”。伍哥堅定地認為,房子也有“青春期”,其投資價值最大的時期,一般不會超過10年,所以一定要在這10年內實現房子的變相增值。“和女孩子一樣啊,青春是很短的,二十來歲不談戀愛。等到三十多了,就會發現價值大不如前了,也沒那么多人追了!”

    對于大部分市民來說,短炒應該是難度不小的技術活兒。

    但對于伍哥來說,在他的“字典”里,所謂的“炒房”當然指的是“短線投資”,“長線持有那不能叫‘投資’,應該叫‘理財。所以,伍哥談的全是短線持有物業的投資經驗。不過,最近幾年,由于有“5年內轉手要征重稅”,且有限購、限貸等政策的束縛,伍哥這招也許也不太好使了。伍哥也坦言,炒房的黃金時期已經過去了。但是他仍然堅定地認為,就算不是抱著炒房的心態,只要有“投資”的想法,持有房子一般都不要超過10年就轉手。除非你是當存銀行,只是想拿租金抵通脹那就另當別論了。

    炒房 做到又快又好

    伍哥說,他自己從來不買樓齡太長的物業,持有物業也從來沒有超過5-8年。

    伍哥自己比較得意的一次投資是在2004年,當年,凱旋會這個在二沙島對面的豪宅項目開盤,售價只要1萬元/平方米左右,但兩年后的二手價已經超過 2.5萬元/平方米,利潤達到了150%。“1萬元/平方米在當時的洋房市場已經算是天價了,很多人都不看好,覺得太貴,但我一下子就買了5套。”伍哥有些小得意:“我看中它的稀缺性,很明顯,這個地段不會再有同類型的房子出售了。”

    凱旋會是伍哥短炒收獲利潤較高的一項目,不過,短炒速度最快的莫過于2007年的一次操作,他曾經在一個月內買賣兩套房子,“幾乎是剛一買進馬上就賣出。”一出一進差不多有50%的贏利。

    最近幾年,由于限購政策影響,伍哥不常碰住宅物業了,不過,他也沒閑著,去年他在珠江新城和朋友一起購入了三層某超甲級寫字樓,據稱到目前的盈利空間也相當可觀了,伍哥說,珠江新城也沒多少貨了,價格還會再漲。今年年初,伍哥又入手科學城某豪宅盤,當時該豪宅盤的售價在同板塊中算是數一數二高的了,但是伍哥認為好房子的升值速度會比一般素質的房子要快。所以,他不會買目前該板塊熱度非常高的剛需盤,而是購入了他認為“資源比較稀缺的好房子”。至于什么時候打算賣?伍哥說:“一般也不會超過6年吧。”

    建議 持有房子不要超過10年

    伍哥認為,出售房子的最好時機是樓齡滿5年,而又未到10年這段“青春期”,因為就房子自身價值而言,這段時間是最值錢的。

    盡管伍哥也認同高素質的二手樓同樣有不小的投資價值,但他認為大部分樓齡太長的物業,其升值空間都不及高素質的一手新樓。而且二手樓的投資技巧要靠淘,對于業務繁忙的他來說,實在是太瑣碎的“體力活兒”。所以他建議普通的購房者,在淘二手房的時候尤其要注意樓齡,老化的物業要么“博拆遷”、要么有“名校效應”,否則變現轉手的能力不會太強。

    秘訣 “青春期”撞上“魅力期”

    伍哥投資房地產有自己的一套理論,那就是“10年投資周期定律”與“好房子魅力定律”相結合。

    他認為:“住房也有青春期,跟汽車一樣,只是沒有汽車那么明顯。在他看來,雖然每套住宅都有長達70年的使用權,但如果到了第5年,物業便開始進入維修期,公共照明、電梯甚至綠化都會出現問題。一旦超過10年,投資價值就會逐步走向衰退,小區規劃、戶型設計等方面都會被市場上的新的升級產品取代。那么,就房子自身的價值而言,它的增值空間及增值速度就會受到限制。

    另外,在自己能力范圍內,看好一個樓盤,要盡量挑選素質最高的一款產品。“資源越好的產品,在日后體現出來的價值會更高,升值速度會比一般產品快”。比如說,同個樓盤,南向的物業,升值速度通常比北向的物業要快;好戶型的房子通常比差戶型的房子升值速度要快。

    無論如何,我們都相信,群眾的智慧是無窮的!

    Editor:成房網(www.ygvapd.tw),成都房產信息網。

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