住宅投資回報率持續走低 商鋪寫字樓回報上升

  • www.ygvapd.tw 2015-05-27 人民網
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  • 房地產市場數年來的高速發展,讓買房投資成了近年來國人資產保值升值的最穩定途徑。不過,最新的一份研究報告顯示,這種買房即賺大錢的投資路徑似乎沒有那么牢靠了。

    報告顯示,今年上半年普通住宅租金與房價的占比在2%-3%左右,統計的17個城市均值為2.6%。普通住宅長期租賃回報率小幅降至6.1%的均值。出租5 年再轉售的回報率降至8.9%,一些城市甚至出現負值,意味著在近5年中持有這些城市的普通住宅項目并在今年上半年出售,其租金收益加上房屋價格仍低于5 年前的房價總值。

    在高端住宅方面,統計的城市其靜態租賃回報率平均值為2.5%,長期租賃回報率平均值為4.4%,2010年-2015年租賃后轉售回報率平均值降至8.4%。寫字樓靜態租賃回報率平均值為4.3%,長期租賃回報率均值為8.5,2010年-2015年租賃后轉售回報率為11.8%。商鋪的市場租金回報水平略高于住宅市場,但低于寫字樓市場。

    這些研究結果由北京仁達房地產評估有限公司和北京云房數據技術有限責任公司聯合研究得出,內容集結于其最新的研究報告《2015年上半年中國房地產投資回報率調查報告》上。這份研究報告長達73頁,內容涵蓋各類物業的投資回報狀況、投資回報率高低排序以及各個城市的研究分析。

    報告主要從靜態租賃回報率、長期租賃回報率、5年后租賃轉售回報率3個指標,從北上廣深等17個城市的普通住宅、高端住宅、寫字樓、商鋪等不同房地產業態近5年來的數據進行研究分析,并通過計算模型預測未來5年國內房地產市場的投資回報率狀況。

    靜態租賃回報率為年租金與售價的占比。比如,投資者購買一套100萬元的房子,假設每年的租金收益不變,年凈租金回報約為2萬,意味著靜態租賃回報率為 2%。國際上靜態租賃回報率合理區間約為4%-6%。低于4%反映房產價格相對于市場租金水平過高,投資回報相對較小,高于6%,通常表明房產投資潛力較大。

    根據報告顯示,今年上半年靜態租賃回報率最高的是長沙的寫字樓項目,接近6%。從統計結果上看,靜態租賃回報率最高的前10名均為寫字樓和商鋪,除北京外,其余均為二線城市,集中在中西部的武漢、西安、重慶和東北的沈陽、大連。只有10個城市的房地產項目靜態租賃回報率高于余額寶的收益水平,余額寶的年收益率約為4.5%。

    而靜態租賃回報率最低的10個房地產項目,其投資收益水平均低于CPI的平均漲幅,集中于北上廣深和沿海城市的普通住宅和高端住宅項目,靜態租賃收益率低于2%。這也一定程度反映出一線城市和發達的東部城市其住宅價格遠遠高于更能反映市場實際需求的租金水平。

    不過,對于不斷變化的市場需求,房地產的租金也在不斷變化,而采用長期租賃回報率的分析指標可能更能反映房地產投資的真實收益水平。長期租賃回報率代表了隨著未來租金的變化,長期租賃物業可獲取的回報率大小。以購買一套100萬元的房子為例,在持有期(不出售的情況下)里出租,每年租金收益不等,平均年化租金回報6萬,意味著長期租賃回報率為6%。

    研究結果顯示,今年上半年長期租賃回報率最高的為長沙的寫字樓,其次是武漢寫字樓,其長期租賃回報率超過11%,稍低于房地產上市公司13.3%的平均凈資產收益率。有7個城市的商鋪和寫字樓其長期租賃回報率高于房地產信托9.6%的平均年收益率。排名前十的業態同樣為寫字樓和商鋪。

    從整體來看,中西部城市成為長期租賃回報率最高的城市,如長沙、武漢、西安等城市的寫字樓和商鋪項目。

    而住宅則再一次成為長期租賃回報率最低的房地產業態。比如在回報率最低的10名中,7個二線城市的高檔住宅和杭州的普通住宅上榜,另外大連和寧波的商鋪也在其中,長沙的高檔住宅為長期租賃回報率最低的業態。

    但對于很多買房投資的人來說,坐等房屋升值后轉手似乎才是最主要的資產升值方式。對于此項收益,報告采用了5年租賃后轉售回報率這個指標,統計時間為 2010年至2015年,該指標包含租金收益和房產增值收益。簡單理解就是,假如投資者在2010年購買一套100萬元的房子,一直出租直至今年出售,平均年化租金和售價收益15萬,意味著5年租賃后轉售回報率為15%。

    從近5年的統計來看,總體的歷史租賃轉售回報率仍然處于較高水平,大部分物業回報率仍能高于房地產信托收益率。收益排名前十的主要以商鋪、寫字樓為主,成都、重慶、武漢、長沙等中西部城市的商鋪回報率表現突出。成都、西安、重慶的商鋪近5年租賃后轉售回報率超過25%。

    而排在最后的10名主要為東部二線城市的住宅項目,如寧波、杭州、無錫、南京。杭州和寧波的普通住宅近5年租賃后轉售回報率均低于CPI的平均增幅。而寧波普通住宅甚至出現了負值,意味著如果購房者在2010年買入寧波的普通住宅,這5年的租金收益和今年的房屋售價,仍會使他的投資虧損。

    該研究報告認為,隨著房地產市場的理性回歸,未來5年租賃后轉售回報率可能會整體逐步回到合理的收益區間。大部分物業轉售回報率集中在6%-9%之間。

    報告預測,2015年至2020年租賃后轉售回報率最高的前十名均為寫字樓和商鋪,武漢商鋪和深圳商鋪被認為是回報率最高的兩個業態。而該報告預測的回報率最低的10名,則主要是住宅業態,如杭州、南京、寧波等城市。北京的高檔住宅也位列其中。

    Editor:成房網(www.ygvapd.tw),成都房產信息網。

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