律師提醒:當心商業地產“包租陷阱”

  • www.ygvapd.tw 2015-06-04 蘇州新聞網
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  • 近年來,房地產仍是不少蘇州人的熱門投資方向。尤其不少打著“包租”旗號的商業地產,更讓人覺得投資商業地產回報穩定、風險小。事實真是這樣嗎?

    最近,在蘇州工業園區一處具有地標性質的著名商業地產項目,由于購買并包租其酒店式公寓的回報率從前三年的6%下降到現在的約3%,百余名業主拉著橫幅聲討開發商,還準備與開發商對簿公堂。

    律師告誡,選擇“包租”方式投資商業地產具有很大風險,投資者應清醒,“入市有風險,投資需謹慎”。

    投資收益直接“腰斬”百余名業主拉橫幅聲討開發商

    王女士是該商業地產酒店式公寓的一名業主,參與了聲討開發商的行動。她告訴記者,該商業地產項目位于園區湖西中心區域,地理位置極佳,加上開發商承諾“包租十年”,所以盡管2011年單價高達每平方米約2.5萬元,她還是毫不猶豫地買下一套。

    王女士介紹,買房后的她和其他業主,都與當時開發商指定的物業公司簽了一份長達十年的“包租”合同,約定前三年(2014年6月30日前)每年的投資回報率為房價的6%,后七年(2014年7月1日后)投資回報率為浮動回報率,具體看酒店式公寓的經營水平。但去年7月1日之后,實際回報率下滑了一半,甚至低于銀行存款利率。購買該酒店式公寓的業主多出于投資目的,這么低的回報率令他們無法接受。業主們認為,物業公司在經營方面存在貓膩,成本里有許多不合理開支項目,造成了他們收益的大幅縮水。

    據了解,業主們買房時的開發商與現在的開發商不是一家。原來開發商所屬的上市公司,已被現在開發商所屬的上市公司收購。業主、原來的開發商、現在的開發商、與業主直接簽“包租”合同的物業公司,加上由物業公司聘請實際管理酒店式公寓的管理公司,其中法律關系十分復雜。現在開發商的負責人在接受記者電話采訪時,明確表示愿意通過法律途徑來解決與業主的糾紛。但包括王女士在內的多名業主也擔心走法律途徑會拖很長時間,進一步損失投資收益。

    商業地產一旦過剩“包租”不利于市場長久發展

    對于王女士等業主的遭遇,蘇州仲裁委員會仲裁員、江蘇新開利律師事務所主任高級律師周俊坦言,業主購房投資,投資有賺有虧,虧了就找別人討說法的做法不合理。講到底,開發商雖然采用“包租”方式銷售,其中暗藏種種“陷阱”,但業主簽合同是自愿的,是市場行為。

    但情況遠沒有這么簡單。去年,觀點房產網、和訊房產網等網站刊發、轉發一篇署名文章《商業地產深陷過量泥潭 蘇州祭出“售后包租”禁令》。文中說,據不完全統計,目前蘇州市區范圍內(除吳江)已建成的各類商業體總量超過170個,還有一批在建項目和待建地塊將上市。蘇州商業聯合會的報告指出,蘇州部分區域人均商業面積已經超過了3平方米,遠高于西方發達國家水平,處于過剩狀態。

    但采用“包租”形式銷售商業地產在某些區域也有積極的一面。周俊介紹,在一些人氣不足的新開發地區,開發商以“包租”形式銷售商業地產,既能保證獲利,也可以培育市場,同時還能讓投資購買者有一定的投資收益,還可以帶動周邊地區發展,是多贏的結果。

    “但在過剩情況下,投資者如果盲目購房投資,獲得的回報收益遠遠不符自己預期,可能會引發影響不好的社會事件。而缺乏對開發商的監管,可能影響整個商業地產市場的良性發展,因此政府要進行必要的調控。”周俊說。

    什么是“售后包租”

    上世紀60年代美國出現了名為“售后包租”的房地產投資方式,后盛行于日本、中國香港等地,剛開始火爆一時,但很多情況下會造成爛尾樓并引發房地產泡沫。我國《商品房銷售管理辦法》對其定義為:房地產商在銷售商品房時與買受人約定,在出售后的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租,以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

    蘇州已發全面禁令

    2011年最高法院公布的司法解釋規定:沒有真實的房產銷售而以房地產售后包租形式非法集資的最高可判刑十年。2014年2月,蘇州市政府發布《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見的通知》,全面禁止售后包租。

    “售后包租”問題多

    開發商

    迅速回籠資金:“包租”與“售后包租”都是商業地產銷售階段的一種促銷手段,根本目的是讓人來買房子規避法律風險:而找一家第三方公司與業主簽“包租”合同,規避法律風險減少很多麻煩:可以跳過交房環節,裝修、面積等爭議要過好幾年業主才能發現

    降低成本:對開發商來講,房價是自己定的,前三年支付給業主的基于房價的固定收益可以當成低息貸款,因為實際貸款利息遠高于給業主的固定收益,開發商降低融資成本,又可以從中獲利

    投資者

    維權難度大:等“包租”期結束,一旦業主收房發現有問題,交房時間過了好幾年,再維權難度極大

    雖然住建部已明確禁止售后包租,但僅屬于部門規章,根據《合同法》規定,規章不能作為認定合同無效的法律依據

    投資風險大:商業地產“包租”往往一簽就是十年,其中前三年是固定收益率,后七年是浮動收益率。許多投資者覺得,我國房地產發展總體形勢是往上走的,后七年的浮動收益率肯定會高于前三年的固定收益率。但投資回報率很可能遠遠達不到預期

    Editor:成房網(www.ygvapd.tw),成都房產網。

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