全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升

  • www.ygvapd.tw 2016-01-11 第一財經網站
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  • 2015年的樓市分化不僅體現在住宅上,寫字樓的分化趨勢也愈加明顯。

    高力國際最新報告顯示,2015年,多數主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張,年內共有寫字樓建筑面積近400萬平方米的57個新項目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。需求受與寫字樓物業需求高度相關之第三產業的增長驅動,尤以金融及信息產業為甚。然而,2015年市場的表現分化嚴重,在一線城市實現租金增長及低空置率的同時,眾多二線城市面臨供過于求的憂慮。

    在過去這一年,14座城市的總凈吸納量較2014年上升25%,反映了需求的增長。盡管有新增供應,北京和上海的整體空置率在金融行業需求強勁的背景下,分別降至年末的4.7%和5.0%。

    在深圳,2015年全年對優質寫字樓空間的需求也持續增長,凈吸納量同比增長83%至約41.9萬平方米。據悉,需求的主要驅動力為內資企業,尤其以 IT、金融以及服務行業為甚,例如恒大地產及OPPO于卓越后海中心分別承租近4.9 萬及1.5 萬平方米;三星于中洲控股中心A座新設8000平方米;金融服務公司中騰信及思貝克集團于大沖商務中心D座分別承租3650平方米、1750平方米。

    然而,發展步伐過快的問題在眾多二線城市中持續凸顯。高力國際研究部中國區董事謝靖宇先生表示,成都的空置率因新增供應的集中放量而攀升至43.5%,沈陽、天津的空置率分別為42.1%、 30.0%。在其它城市,譬如杭州、南京和廈門,成熟的核心區仍能保持相對較低空置率,但平均租金則被尚未成熟的新區所拉低。

    租金表現的分化也日漸顯著。高力國際數據顯示,2015年上海的租金增長最快,其平均租金為每月308.1元/平方米,同比增長9.1%,創下了2008年第三季度以來的新高。北京依舊保持了中國寫字樓物業租金最貴的紀錄,其平均租金為每月331.6元/平方米,同比增長2.3%。深圳的甲級寫字樓平均租金也同比上漲6.9%,至每月215元/平方米。

    但在多數二線城市中,平均租金因新興區域新增供應的租金低于平均而保持平緩或有所下降。

    謝靖宇表示,2015年一線及二線城市市場分化在投資市場上最為突出。僅在上海一座城市便有總價值達654億元的38項大宗交易完成,無論年交易總價還是交易總量皆為迄今之最。其中,年內,中國人壽以總價約人民幣89.5億元收購上海尚悅中心二期的一棟寫字樓,也創下了2015年寫字樓市場的最高成交價。

    相比之下,由于投資者對各二線城市供過于求、資本值增長及收益率的考慮愈加謹慎,10座二線城市全年僅有5項交易完成。

    謝靖宇認為,中國的寫字樓物業市場格局將在2016年持續快速發展,寫字樓建筑面積預計將達876萬平方米,新增供應的激增無疑將超越需求,并導致空置率的攀升。上海和北京的新項目有望在這兩座城市之經濟及區域性地位的背景下更快地被消化。但二線城市甲級寫字樓市場會因短期內新增供應超出需求水平,或將難以實現快速發展。

    Editor:成房網(www.ygvapd.tw),成都房產網。

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