成都學區房調查:最高22227元/平 這三所學校排前3

  • www.ygvapd.tw 2016-07-14 成都商報
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  • ???? 今年的成都房地產市場出現了一個現象,那就是在整體溫和上漲的大背景下,有一些樓盤上演了“日光”的戲碼,緊鄰蒙彼利埃小學的中洲·錦城湖岸就創造了3小時10億、727套一套不剩的火爆場面。在購買者當中不少是沖著“學區房”的概念去的,那么學區房今年以來的走勢和成交是怎樣的?在購買學區房時購買者是怎么考慮的,學區房是否在房地產市場上屬于特殊的保值產品呢?

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    買在名校旁,用完還能升值

    現在不少家長娃娃都還沒有上幼兒園,就開始看小學,往往都是成都名校都看了個遍,不少家長削尖了腦袋,想把孩子送進他們心目中的好學校,而購買一套學區房就是一個捷徑。

    位于臨江中路的龍江路小學是成都的傳統名校,成都商報房產記者輾轉采訪到一位今年在附近購得一所學區房的周先生。

    據周先生講,他買這所學區房并不是為了自住,買的時候就知道這是個接近20年的老房子了,條件比較差,“而且我在人民南路那邊買了一個房子,我住的那個房子學區是劃在玉林小學。”

    周先生認為雖然玉林小學也不錯,但他更希望自己的女兒讀龍江路,就看中了這個二手房,“中間還是比較費心,比如看有沒有有效學位啊……”周先生說自己年初買的時候是1.5萬一個平米,現在二手房房價已經是1.6萬了!周先生說:“我想這里因為是比較成熟的,所以價格波動也不大,把這里的房子租出去,等到自己用完了,女兒不在這里讀書了,我還可以把房子賣出去,我想還能升值一點吧。”

    一位曾經排號準備購買蒙小旁新房的市民就告訴成都商報記者,自己想讓娃娃讀名校,但考慮了一下,擇校要交錢。如果拿這筆錢首付買個新房的話,這個錢還能升值,主要是能住在學校旁邊,照顧娃娃也方便。

    數據顯示

    學區房成交均價高于二手住宅市場均價

    那么實際情況和購房者的想法是一樣的嗎?根據鏈家數據獨家提供給成都商報的數據顯示,今年成都主城區房價走勢和名校學區房房價走勢比較:

    成都中心城區(錦江、成華、金牛、武侯、青羊、高新)超過 7 成樓盤是學區房,2016 年前 5 月學區房成交走勢與整個市場基本一致。6 月,整個市場成交總量與 5 月基本持平,僅小幅減少 0.6%; 但學區房成交量明顯下滑,大幅減少 22.9%。

    主要原因是 6 月成都教育系統陸續開展了幼升小擇校報名登記、學校劃片公布、入學名單確定等工作,學區房熱度隨之減退,成交量相應出現下滑。學區房成交均價高于二手住宅市場均價,學區房價格走勢基本與整個市場價格走勢一致,自 3 月起處于穩中有升的趨勢,漲幅在2%以內。6 月,市場總體均價上漲 1.9%,而學區房均價漲幅收窄,僅上漲 1.3%。

    蒙小二手學區房代表性樓盤有天悅府新城國際廣場和中環島等,目前這些學區樓盤均價在 1.4 萬元/平米左右。今年成交均價大幅上漲,2季度較1季度均價漲幅約2成。

    龍江路小學分校二手學區房代表性樓盤有錦官城、武侯祠大街的老小區、交通廳宿舍等,目前這些學區樓盤均價在 8850 元/平米左右,錦官城二手均價平穩,武侯祠大街的老小區2季度較1季度均價有5%的下跌。

    按照公開資料顯示,成都鹽道街小學和泡桐樹小學附近的學區房是家長們最關注的區域,而在成交參考均價上,成都市泡桐樹小學天府校區(高新)附近的學區房均價 22227元/平米、成都市草堂小學(青羊)附近的學區房均價19067元/平米、成都市蒙彼利埃小學(高新)附近的學區房均價17045元/平米,位列前三。

    數據分析顯示,普通的學區房在成都這類大城市不屬于特別緊缺的資源,如果以后繼續實行多片區劃校,那教育資源將更加平均。只有在名校旁,房屋才具有真正“學區房”的價值,例如蒙小旁的樓盤價格都比較堅挺,龍江路小學本校家長關注度特別高,但龍江路分校旁的小區價格則不具備更多的可成長性。另外一個是學區房要受到政策的影響,一旦劃片改變是最大的不可預期的風險,離名校越近越不可分割則資產越有安全性。

    西南財大副教授、博士生導師劉璐則評價:學區房不光是要看學區這個概念,比如中洲·錦城湖案的“日光盤”還有其他周圍的因素在里面,比如錦城湖、城南這些大環境在里面,所以不僅僅是學校的概念了。在成都這邊,學區概念還是要看是什么學校,比如泡桐樹小學和泡桐樹小學的分校那自然是受歡迎的,那些片區的溢價也十分明顯。此外,家長在名校旁陪讀也會推高周邊房價的租金,提高房屋投資的含金量。

    風險提示

    家長在購買學區房時一定要注意:有些樓盤雖然與名校僅一墻之隔,但這并非意味著孩子就能進入該學校就讀。按照相應規定,每個學校的招生范圍每年都會公布一次,招生范圍的確定是以小區或者街道整體劃分,這就產生居住地與學校雖然僅一街之隔,卻不一定能被劃進家長想要選擇的學校。

    此外,部分開發商為了吸引希望入讀名校的購房者,會打著學區房的口號賣房,建議購房者一定要看清楚有無合同備注,并且一定要詢問學校如何分配學位后再決定。需要特別強調的是,有的學校附近的二手學區房還有學位限制,比如同一個房子,六年才產生一個學位,購房前這些都要提前了解。

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    Editor:成房網(www.ygvapd.tw),成都房產網。

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    成房網網友[IP:122.157.*.* 手機用戶]
    2016/7/17 21:13:45 發表 
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